Así ha de ser un contrato de obra

El contrato de obra es un acuerdo prioritario en el ámbito de las reformas y construcciones. Regulado por el Código Civil y la Ley de Contratos del Sector Público, establece las condiciones y responsabilidades entre contratista y comitente. Si queremos garantizar la correcta ejecución de los proyectos, así como para asegurar la protección de los derechos de ambas partes, vamos a necesitar imperiosamente un contrato de obra.

Como especialistas en reformas integrales en Barcelona y en el resto de Catalunya, conocemos a la perfección las singularidades de los proyectos, y por eso sabemos de la importancia del contrato de obra. Vamos a abordar el asunto con más profundidad. Cualquier duda, dejarla en comentarios y os la resolveremos lo antes posible.

¿Qué es un contrato de obra?

De acuerdo con el artículo 1544 del Código Civil , un contrato de obra consiste en un acuerdo a través del cual una de las partes, conocida como el contratista, se compromete a ejecutar una obra a cambio de un precio establecido que debe abonar la otra parte, el comitente. Este tipo de contrato de obra civil se caracteriza por su naturaleza de “prestación de hacer”, donde la obligación del contratista no solo implica realizar una actividad, sino también alcanzar un resultado concreto.

La noción de resultado determina la retribución del contratista. Si no se cumple con las especificaciones acordadas, el pago puede verse afectado. Por lo tanto, toda obra realizada debe cumplir con las condiciones estipuladas desde su inicio, asegurando así que el producto final sea el esperado.

Marco legal en la LCSP

La Ley de Contratos del Sector Público (LCSP) complementa y amplía la regulación del contrato de obra, ofreciendo un marco legal detallado para su implementación, especialmente en proyectos financiados por el Estado o entidades públicas. El artículo 13 de la LCSP define que el objeto del contrato de obra incluye la realización de trabajos específicos, en línea con lo que se describe en el Anexo I de la ley.

Este anexo abarca diversas tipologías de obras, como construcciones nuevas, reformas, rehabilitaciones e instalaciones, lo que permite a los actores involucrados tener claridad sobre el ámbito que cubre cada tipo de contrato. Por tanto, la LCSP no solo establece directrices claras sobre cómo debe llevarse a cabo un contrato de obra, sino que también apunta a proteger los intereses de las partes en la relación contractual.

Importancia del contrato de ejecución de obra en proyectos de reformas

Un contrato de obra en el Código Civil no sólo establece las bases de la relación entre las partes, sino que también asegura la correcta ejecución de los trabajos y la protección de los derechos de todos los involucrados.

Uno de los aspectos más relevantes que envuelve a un contrato de ejecución de obra es la definición de garantías y responsabilidades. Se deben delimitar correctamente estos elementos para evitar conflictos durante la ejecución del proyecto.

Algunas de las garantías clave incluyen:

• Indemnización por daños: El contratista es responsable de reparar cualquier daño que pueda ocasionarse durante el proceso de construcción, salvo en casos de fuerza mayor o causas ajenas a su control.
• Calidad de los materiales: El contratista se compromete a usar materiales de calidad adecuadas para la ejecución del proyecto, siguiendo las especificaciones acordadas en el contrato.
• Cumplimiento de normativa: Es obligación del contratista cumplir con todas las normativas de construcción y seguridad vigentes, asegurando así la legalidad del proceso y la seguridad de la obra.

Por otro lado, el comitente también tiene responsabilidades que deben ser claramente establecidas en el contrato, tales como:

• Pago puntual: La obligación de realizar los pagos acordados en los plazos establecidos es esencial para mantener el flujo de trabajo.
• Facilitar el acceso: El comitente debe garantizar el acceso a la obra y proporcionar toda la información necesaria para su correcta ejecución.

Asegurando calidad y cumplimiento

La calidad en la ejecución de las obras es un elemento central en los contratos de obra. Establecer mecanismos que aseguren el cumplimiento de los estándares acordados es vital para el éxito del proyecto. Esto se logra a través de:

• Especificaciones claras: Detallar en el contrato de obra todas las características técnicas, incluyendo planos, materiales y acabados, permite que ambas partes tengan una visión común acerca de lo que se espera.
• Revisiones periódicas: Incluir cláusulas que establezcan revisiones periódicas durante la ejecución para verificar el avance y la calidad de las obras resulta beneficioso para detectar posibles desviaciones a tiempo.
• Certificación de obra: Implementar un proceso de certificación al final de cada fase de obra asegura que el trabajo realizado cumple con lo estipulado antes de proceder al pago.

La evaluación de la calidad en cada etapa del trabajo proporciona confianza a ambas partes y minimiza la posibilidad de disputas futuras. De esta forma, tanto el contratista como el comitente pueden operar con la certeza de que se cumplen los estándares requeridos, lo que se traduce en un proyecto exitoso.

Obligación de tener un contrato de obra en proyectos de reformas

La obligación de contar con un contrato de obra en los proyectos de reformas está respaldada por diversas normativas y regulaciones que son primordiales para garantizar la correcta ejecución y la legalidad de las obras. Hablamos del contrato de obra en el Código Civil, que establece las bases legales para los contratos en general; la Ley de Contratos del Sector Público (LCSP), que aunque se enfoca principalmente en la contratación pública, sus principios se aplican en muchos aspectos relevantes para el sector privado que realizan reformas; y las normativas de urbanismo y ordenación del territorio, que regulan la legalidad de las obras según el uso del suelo, estableciendo requisitos adicionales que deben cumplirse.

Excepciones y condiciones

Existen diferentes circunstancias bajo las cuales un proyecto de reforma puede prescindir de un contrato de obra formal. Sin embargo, estas excepciones son limitadas y deben analizarse con cuidado para evitar inconvenientes en el futuro.

• Contratos menores: En algunos casos, proyectos con costes inferiores a un umbral específico pueden no requerir un contrato formal. Sin embargo, es recomendable formalizar en cualquier caso para garantizar claridad.
• Acuerdos verbales: Aunque legalmente pueden ser válidos en ciertas situaciones, los contratos verbales son difíciles de probar ante un tribunal, lo que aumenta el riesgo de malentendidos.
• Obras urgentes: En situaciones de emergencia que requieran una acción rápida, puede no ser práctico realizar un contrato formal. Sin embargo, es altamente recomendable documentar cualquier acuerdo posteriormente.

Cualquier excepción a la obligación de tener un contrato de ejecución de obra debe evaluarse con precaución. Las condiciones que permiten operar sin un contrato no deben interpretarse como una invitación a actuar sin formalización, ya que los acuerdos por escrito son una herramienta esencial para prevenir conflictos y malentendidos entre las partes involucradas.

Estructura de un contrato de obra

Cada apartado del contrato de obra debe estar claramente definido para evitar malentendidos y asegurar que ambas partes cumplan con lo pactado.

Identificación de las partes

En esta sección del contrato, se debe identificar adecuadamente a los sujetos que intervienen. Se incluirán los nombres completos, DNI o NIF, y las direcciones de contacto tanto del contratista como del comitente. Esta identificación precisa garantiza la validez del contrato y facilita la comunicación entre las partes.

Objeto del contrato

El objeto del contrato debe describir de forma detallada la obra que se va a realizar. Esto incluye una clara definición de los trabajos específicos, las características técnicas y los materiales que se emplearán. También es recomendable incluir una referencia a los planos y documentos adicionales que sustenten esta descripción, lo que permitirá a ambas partes tener un entendimiento común sobre el alcance del proyecto.

Plazo de ejecución

El plazo de ejecución es otro elemento esencial, ya que establece el tiempo que el contratista tiene para llevar a cabo los trabajos. Este apartado debe detallar la fecha de inicio y la fecha de finalización, incluyendo cualquier posible ampliación de plazo que se prevé a lo largo del desarrollo de la obra.

Además, es importante aclarar las condiciones que permitirían solicitar tales ampliaciones, como situaciones de fuerza mayor, demoras imputables a la administración o cambios en el proyecto original.

Precio y formas de pago

El precio debe ser definido de manera clara y precisa. En este apartado se especifica el importe total que se pagará por la ejecución de la obra, además de las condiciones de pago. Las formas de pago pueden variar, pero generalmente se estipulan pagos por hitos, pagos anticipados o pagos a medida que se van certificando las obras realizadas.

También habrá que incluir información sobre ajustes de precios en caso de modificaciones al proyecto original o en función de las condiciones de mercado. Cualquier variación en el importe acordado debería estar debidamente justificada y documentada en el contrato para evitar conflictos futuros.

Tipos de precios en el contrato de obras

La formalización de un contrato de obra implica establecer las condiciones económicas que regirán la ejecución del proyecto. Estos precios pueden variar en función de distintos factores y son fundamentales para garantizar la viabilidad del contrato y la satisfacción de las partes involucradas.

Precio alzado

El precio alzado se caracteriza por ser un importe global fijado por la totalidad de la obra. Este tipo de contrato implica que el contratista se compromete a llevar a cabo el proyecto por una cantidad específica, lo que aporta cierta certeza al comitente en términos de costes. Sin embargo, conlleva riesgos significativos para el contratista, ya que si los costos de materiales o mano de obra aumentan durante la ejecución, este no puede reivindicar un ajuste de precio, salvo que las circunstancias excepcionales así lo demanden.

Precio por unidades

Este modelo de precios asigna un coste específico a cada unidad de obra realizada. En este caso, el contratista y el comitente establecen tarifas por componentes individuales, lo que permite una mayor flexibilidad para ambos. Esta opción es especialmente valorada en proyectos donde las cantidades finales son difíciles de determinar desde el inicio.

Revisión de precios

La revisión de precios es un mecanismo que permite ajustar el precio del contrato de obra en función de ciertos criterios definidos en el acuerdo. Esta cláusula es fundamental en contratos a largo plazo, ya que las condiciones del mercado pueden fluctuar considerablemente durante la ejecución del proyecto.

Extinción y resolución del contrato de obra

La extinción del contrato de obra puede producirse por varias razones, que incluyen tanto circunstancias involuntarias como decisiones voluntarias de una de las partes. Algunas de las principales causas de extinción son:

• Desistimiento de una de las partes: La decisión de una de las partes de poner fin al contrato puede estar motivada por diversas razones, como la falta de cumplimiento de las obligaciones acordadas.
• Fallecimiento del contratista: En caso de que el contratista fallezca, el contrato se extingue automáticamente. Es importante tener en cuenta las cláusulas que regulan esta situación en el contrato mismo.
• Imposibilidad de ejecutar la obra: Si surge una circunstancia que impide la ejecución de la obra, como catástrofes naturales, el contrato puede extinguirse. En tales casos, las partes deben evaluar la situación y proceder según lo estipulado en la normativa.
• Mutuo acuerdo: Ambas partes pueden decidir por común acuerdo dar por finalizado el contrato, siempre que se cumplan con las condiciones previamente acordadas.
• Incumplimiento de contrato: Si alguna de las partes no cumple con las obligaciones estipuladas, la otra parte puede instar la resolución del contrato mediante el ejercicio de acciones legales.

Procedimientos de resolución

La resolución de un contrato de obra implica un proceso formal que debe seguir las normativas establecidas para garantizar que ambas partes sean tratadas de manera justa. Dependiendo de la causa que motive la resolución, existen diferentes procedimientos a seguir:

• Notificación formal: La parte que desea resolver el contrato debe notificar a la otra parte de su decisión, proporcionando las razones y la fundamentación legal correspondiente.
• Plazo para subsanación: En caso de incumplimiento, se puede otorgar a la parte incumplidora un plazo para que rectifique la situación antes de que se ejecute la resolución del contrato.
• Registro de condiciones y modificaciones: La resolución del contrato debe ser registrada adecuadamente, reflejando las condiciones que llevaron a esta decisión y asegurando que se respetan los derechos de ambas partes.
• Liquidación de cuentas: Una vez resuelto el contrato, es necesario llevar a cabo una liquidación de cuentas que incluya el pago de los trabajos realizados hasta la fecha de resolución y cualquier otro concepto pendiente.

Modelo de contrato de obra para reformas

Un contrato de obra debe contener varios elementos esenciales que garantizan la claridad y la correcta ejecución del proyecto. Estos elementos son:

• Identificación de las partes: Se deben incluir los datos completos del contratista y el comitente, como nombre, apellidos, NIF, dirección, y otros datos de contacto.
• Objeto del contrato: Descripción detallada de las obras a realizar, especificando los trabajos que comprende el proyecto de reforma.
• Plazo de ejecución: Se debe establecer el tiempo en que se llevará a cabo la obra y las posibles prórrogas acordadas.
• Precio y formas de pago: El contrato debe estipular el importe total acordado por la obra, así como las modalidades de pago (al contado, fraccionado, etc.).
• Garantías: Inclusión de cláusulas que especifiquen las garantías ofrecidas por el contratista en relación con la calidad de la obra y su cumplimiento.
• Cláusulas de responsabilidad: Detalles sobre la responsabilidad civil del contratista en caso de defectos o incumplimientos.

Ejemplo práctico

A continuación, se presenta un ejemplo simplificado de un contrato de obra para reformas:

Contrato de obra para reformas

En Barcelona, a [fecha].

REUNIDOS:

• De una parte, [Nombre y apellidos del comitente], mayor de edad, con NIF [número de identificación], y domicilio en [dirección].
• Y de otra parte, [Nombre y apellidos del contratista], mayor de edad, con NIF [número de identificación], y domicilio en [dirección].

MANIFIESTAN:

I. Que el comitente desea realizar una reforma en su propiedad situada en [dirección de la obra].

II. Que el contratista se compromete a ejecutar las obras según el proyecto detallado que se adjunta como Anexo I del presente contrato.

CLÁUSULAS:

• Primera: El objeto del contrato comprende la realización de las obras de reforma especificadas en el Anexo I.
• Segunda: El plazo de ejecución comenzará el [fecha de inicio] y finalizará el [fecha de finalización].
• tercera: El precio total por la ejecución de la obra será de [importe en euros], a pagar de la siguiente manera: [detallar forma de pago].
• Cuarta: El contratista garantiza la calidad de los materiales y la correcta ejecución de los trabajos durante un período de [número de años] años desde la finalización de la obra.
• Quinta: En caso de incumplimiento de cualquiera de las partes, se aplicarán las penalizaciones estipuladas en la normativa vigente.

Y para que así conste, firman este contrato en duplicado y a un solo efecto, en el lugar y fecha indicados al principio.

FIRMA:

__________________________
[Nombre y apellidos del comitente]

__________________________
[Nombre y apellidos del contratista]

El contrato de obra y servicio se trata de un acuerdo usado en el ámbito de la construcción y reformas, donde es esencial distinguir entre las distintas modalidades de contratación que pueden aplicarse a un proyecto específico.

Preguntas frecuentes sobre contratos de obras

¿Es obligatorio un contrato de obra en todas las reformas?

En general, la normativa española no establece un requisito absoluto de tener un contrato de obra para todas las reformas. Sin embargo, contar con un contrato por escrito es altamente recomendable, especialmente para proyectos de mayor envergadura. Este documento garantiza que ambas partes, el contratista y el comitente, comprendan sus derechos y obligaciones. En algunos casos, especialmente en contratación pública, la existencia de un contrato es obligatoria.

¿Qué sucede si hay modificaciones durante la ejecución?

Las modificaciones en el contrato de obra pueden ser comunes durante la ejecución de un proyecto. Estas modificaciones deben ser acordadas por ambas partes y documentadas adecuadamente. En función de la naturaleza de los cambios, pueden afectar al precio y al plazo de ejecución. En situaciones donde se incrementen los costes o se alteren los plazos, es esencial que se establezca un nuevo acuerdo por escrito que refleje dichos cambios. Esto ayuda a evitar malentendidos y posibles disputas en el futuro.

¿Cómo se maneja un incumplimiento de contrato?

Un incumplimiento de contrato puede dar lugar a diversas acciones legales. La parte afectada puede exigir responsabilidades al contratista, que podrían incluir la finalización de la obra, la reparación de defectos o incluso la compensación económica por los daños ocasionados. Es importante que cualquier incumplimiento se rectifique a la mayor brevedad posible para evitar escaladas en el conflicto. Las cláusulas de penalización a menudo contemplan qué proceder ante estas situaciones, por lo que es fundamental revisar el contrato en estos casos.

¿Qué abarca la responsabilidad del contratista?

La responsabilidad del contratista abarca varios aspectos fundamentales. Principalmente, es responsable de la correcta ejecución de la obra y del cumplimiento con las normativas de seguridad y calidad establecidas. Dependiendo de las cláusulas del contrato, también puede ser responsable de eventuales retrasos y defectos que se presenten durante y después de la finalización de la obra. En situaciones de defectos constructivos, el contratista tiene la obligación de subsanarlos dentro del período de garantía establecido.