Permisos para reformas en casa

En muchas de las ocasiones que nos contactan para acometer una reforma integral de una vivienda, de las primeras preguntas que nos formulan es sobre cómo obtener los permisos para reformas en casa. Cuál es la normativa vigente y este tipo de asuntos relacionados. Para llevar a cabo reformas en viviendas, vamos a necesitar, efectivamente, los permisos correspondientes. Estos se solicitan en el departamento de urbanismo del Ayuntamiento y garantizan el cumplimiento de la normativa en vigor, la seguridad de las personas y la integridad del edificio.

Ojo, porque dependiendo de los ayuntamientos, los procesos y tiempos de espera variarán. Nosotros, como empresa que trabaja en la provincia de Barcelona, explicaremos el proceso de obra menor y mayor que nos encontramos en los distintos ayuntamientos de la provincia (hay diferencias entre Barcelona y el resto de municipios).

Como hemos adelantado, existen diferentes tipos de licencias de obras, como la de obra mayor y la de obra menor (explicaremos también lo que se conoce como “comunicación previa”). Cada tipo de permiso tiene requisitos específicos y puede requerir la presentación de un proyecto técnico o simplemente una solicitud y el pago de las tasas correspondientes.

Os lo explicamos todo en detalle a continuación 👇:

Tipos de permisos para reformas en casa

Como es lógico, antes de llevar a cabo cualquier reforma en una vivienda, se nos exige tener en regla ciertos permisos de obra. Existen varios tipos de licencias de obras que se deben solicitar, dependiendo de la envergadura y complejidad de las obras a realizar.

Básicamente, tenemos 3 tipos principales de permisos para reformas en casa:

Licencia de obra mayor

La licencia de obra mayor se requiere cuando la reforma implica modificaciones significativas en la estructura o distribución de la vivienda, o cuando se pretende ampliar su altura o volumen. También la necesitaremos si se van a afectar los espacios comunes de un edificio o se van a realizar cambios de uso en el inmueble.

Si es el caso de la reforma que tenemos que acometer, para obtener esta licencia habrá que presentar un proyecto de reforma redactado y firmado por un arquitecto o aparejador, que además debe estar sellado por el colegio profesional correspondiente. Cada Ayuntamiento establece sus propios requisitos y se debe abonar una tasa específica, que suele ser un porcentaje del presupuesto total de la obra.

Licencia de obra menor

Estos permisos para reformas de casa se denominan de licencia de obra menor. Se solicitan para trabajos de menor envergadura que no afectan de forma significativa la estructura o complejidad técnica de la vivienda. Algunos ejemplos de obras que requieren esta licencia son cambiar puertas y ventanas, adaptar una vivienda para personas con movilidad reducida o modificar instalaciones de electricidad o fontanería.

En estos casos de licencia de obra menor, no se requiere un proyecto técnico, simplemente basta con presentar un modelo de solicitud, fotocopia del DNI del solicitante y el justificante de pago de las tasas correspondientes.

Comunicación previa

Se les puede denominar permisos o comunicaciones previas. En Cataluña, por ejemplo, que ya sabéis que es donde operamos siempre Instalaciones Expósito, se llama a esta formalidad “assabentat”, es decir, informar a la administración local sobre el inicio de las obras sin necesidad de obtener un permiso específico. Cada Ayuntamiento establece las obras que requieren esta comunicación previa y se deben cumplir los requisitos establecidos.

Decir que, aunque no sea necesario obtener un permiso propiamente dicho, sí que aconsejamos desde Instalaciones Expósito el cumplir con los trámites administrativos y presentar la documentación requerida.

Obtener los permisos de obra en el Ayuntamiento

El primer paso será obtener los permisos correspondientes en el Ayuntamiento para la ejecución de las obras y reformas en la vivienda. Estos permisos para reformas en casa o en otro tipo de inmueble, garantizan el cumplimiento de la normativa vigente y la seguridad de las personas involucradas, y sin ellos, no se puede ejecutar obra alguna (no todas las empresas de reformas actúan correctamente en este aspecto).

Hay que dirigirse al departamento de urbanismo del Ayuntamiento de la localidad donde se vaya a llevar a cabo los trabajos de obra para que tramiten  y nos otorguen los permisos para iniciar los trabajos. Será el equipo municipal de profesionales técnicos especializados el que revise y evalúe el proyecto de reforma.

Requisitos y documentación necesaria

Para solicitar los permisos, vamos a tener que presentar la documentación requerida por el Ayuntamiento, sin excepción. Son, lógicamente, 100% estrictos en esta faceta. Si no somos pulcros en la entrega de la información requerida, el proceso de trámite y obtención de los permisos será más lento.

Apuntar que la documentación puede variar según el tipo de obra y la envergadura de la reforma. Algunos de los requisitos comunes son:

• Identificación del solicitante: se debe presentar una fotocopia del DNI del titular de la vivienda.
• Proyecto técnico: en el caso de una licencia de obra mayor, se debe presentar un proyecto redactado y firmado por un arquitecto o ingeniero. Este proyecto debe cumplir con los criterios establecidos por el Ayuntamiento.
• Tasas y pago: se debe abonar una tasa específica, cuyo valor depende del Ayuntamiento y suele ser un porcentaje del presupuesto total de la obra.

Proceso de solicitud de permisos en la provincia de Barcelona

Se dice en nuestro sector que es más costoso en tiempo y esfuerzo acometer el proceso de solicitud de permisos que la propia obra en cuestión 😅. A veces, damos fe que lo es. Como hemos ido avanzando durante el artículo, las exigencias burocráticas no son siempre las mismas al solicitar los permisos para reformas en casa o en otro tipo de inmueble. Dependerá del tipo de licencias que necesitemos.

Como Instalaciones Expósito somos una empresa afincada en la ciudad de Barcelona, nuestra experiencia y proyectos se concentran en la provincia. Detallamos, por lo tanto, el proceso para pedir permisos para reformas en casa.

Licencia de obra menor

La licencia de obra menor se solicita para trabajos de menor envergadura que no implican modificaciones estructurales significativas. Los pasos a seguir para obtener esta licencia en el Ayuntamiento de Barcelona son los siguientes:

1. Tramitar la solicitud de obras directamente en la página web del Ayuntamiento.
2. Completar e incluir la información necesaria, que generalmente incluye descripción de los trabajos, nombre del cliente, de la empresa ejecutora y presupuesto.
3. Impresión de la hoja certificada de permisos de obra menor.
4. Pegar la hoja en la puerta de la vivienda o inmueble donde se van a realizar los trabajos para información pública de vecinos, policía urbana, etc.

El proceso en el Ayuntamiento de Barcelona es gratuito y, como decimos, telemático. En cambio, en otros municipios como Badalona o Premiá de Mar, por nombrar sólo algunos, el procedimiento ha de ser presencial y se cobrará un 3-4% del presupuesto que se presente.

Licencia de obra mayor

La licencia de obra mayor se requiere cuando la reforma implica modificaciones significativas en la estructura, distribución, altura o volumen de la vivienda, así como cambios de uso en un inmueble. Para obtener esta licencia en cualquier ayuntamiento de la provincia de Barcelona, será el arquitecto o aparejador quien deba emprender los pasos administrativos:

1. Elaborar un proyecto de reforma redactado y firmado por un arquitecto o aparejador, con el sello correspondiente del colegio profesional.
2. Presentar el proyecto en el departamento de urbanismo del Ayuntamiento, junto con la solicitud correspondiente y la documentación requerida.
3. Pagar las tasas establecidas por el Ayuntamiento, que suelen ser un porcentaje del presupuesto total de la obra.
4. Esperar a que el Ayuntamiento revise y apruebe el proyecto. En caso de cumplir con la normativa vigente, se otorgará la licencia de obra mayor.

Este proceso, como es normal, lleva su tiempo y es lo que hace que una obra, hasta que se pueda comenzar, esté varias semanas o meses paralizada.

Hay muchas empresas de reformas que deciden deliberadamente saltarse este paso obligatorio, ya sea por llevar un volumen excesivo de proyectos, por mala praxis estandarizada o por cualquier otra razón. La consecuencia en caso de que la Administración sea notificada de tal actitud, es la paralización de la obra y el pago de una considerable multa.

Tasas y costos asociados a los permisos

Ya hemos comentando algo al respecto, pero abundamos algo más al respecto. Nos interesa conocer previamente los costes y tasas que están asociados a estos trámites administrativos para reformas en casa u otros inmuebles.

Vamos a ver dos aspectos esenciales a considerar relacionados con este tema que ya hemos ido avanzando anteriormente:

Porcentaje del presupuesto de la obra

La obtención de los permisos de obra mayor o menor implica el pago de una tasa económica, que generalmente se calcula como un porcentaje del presupuesto total estimado para la obra. Este porcentaje puede variar según el Ayuntamiento y la envergadura de la reforma, y suele oscilar entre el 1% y el 4% del presupuesto.

Tasa específica según el Ayuntamiento

Cada Ayuntamiento establece su propia tasa específica para la solicitud de los permisos de obra. Esta tasa varía según la localidad y las características de la obra a realizar. Siempre consultar en el departamento de urbanismo del Ayuntamiento correspondiente para conocer las tasas vigentes y los requisitos de pago. Al momento de solicitar los permisos, se deberá abonar la tasa establecida, que suele ser un monto fijo determinado por el Ayuntamiento.

Tener en cuenta que tanto el porcentaje del presupuesto de la obra como la tasa específica pueden estar sujetos a cambios o actualizaciones.

Excepciones y obras exentas de permisos para reformas en casa

Relacionadas todas con obras menores y de mantenimiento. En nuestros trabajos rutinarios de mantenimiento de edificios y comunidades, estamos exentos de cualquier permiso como los comentados en este artículo. Incluso cuando son reparaciones de fachadas o sustitución de elementos de revestimiento (siempre y cuando no afecten la estructura principal del edificio).

Estas obras, por su naturaleza y alcance limitado, no requieren la obtención de permisos de edificación. Sin embargo, aunque no se requiera una autorización específica, recomendamos siempre llevar a cabo estas tareas de mantenimiento cumpliendo con los estándares de calidad y seguridad establecidos.

Consulta con un profesional o Ayuntamiento

Si no estamos seguros si una obra determinada requiere permisos o no, debemos consultar con un profesional en reformas y construcción, como somos Instalaciones Expósito, o directamente con el Ayuntamiento correspondiente.

Aunque el proceso se dilate en sus inicios, siempre es preferible asegurarse y solicitar los permisos correspondientes, que exponernos a inspecciones y multas económicas altas por realizar una reforma sin autorización.

Importancia de obtener los permisos necesarios

Las consecuencias de acometer obras sin obtener los permisos necesarios ya las hemos ido comentando. Tristemente es una práctica más habitual de lo que parece, a pesar de que los ayuntamientos realizan periódicamente inspecciones para detectar irregularidades como por ejemplo las mencionadas,  obras sin licencia.

Paralizaciones de obras sin fecha de reinicio, multas económicas importantes, inhabilitaciones en los casos más graves… Son las sanciones a las que se deberá enfrentar quien ponga en riesgo la integridad de personas y estructuras al ejecutar obras (especialmente mayores) sin los permisos correspondientes.

Planificación y contratación de profesionales

Si contratamos a los profesionales de la reforma y la construcción adecuados, no debería haber problema alguno con la ejecución del proyecto. Es lo que tiene contar con una planificación correcta e idónea ideada por buenos profesionales. Un arquitecto, aparejador o ingeniero nos podrá guiar sobre esos permisos que son necesarios, porque sin ellos, no pueden trabajar, y son los primeros interesados en conocer los procedimientos administrativos y burocrático, y cumplirlos a rajatabla.

Así, de la mano de profesionales cualificados como es nuestro equipo de Instalaciones Expósito 🙂, se tiene la tranquilidad de que la obra se realice de manera segura y con estándares de calidad exigibles.

Conclusiones

Teóricamente, para cualquier tipo de rehabilitación en una comunidad de propietarios (edificios o inmuebles) se debe pedir un permiso. En Cataluña, para una obra, siempre y cuando se toque distribución interior (ej. Un tabique), ya se tiene que pedir un permiso de obras. En el resto de casos (obras menores), se debe, y así lo hacemos nosotros en Instalaciones Expósito, pedir una solicitud de obras menores (assabentat). Se tramita en el ayuntamiento correspondiente, o telemáticamente y gratis, como en el de Barcelona, o presencial y previo pago de un porcentaje concreto del presupuesto del proyecto, como en otros municipios como Badalona, por ejemplo.

Si en un edificio tú tienes que hacer cambio de estructura, poner vigas, un piso lo reformas totalmente diferente, etc, ahí hay que pedir el permiso de obras, y será el arquitecto o aparejador el responsable de obtenerlo.

Estamos a vuestra disposición para daros presupuesto de todo tipo de obras, menores y mayores, en la provincia de Barcelona, y a responderos por supuesto a cualquier duda al respecto de todo lo relacionado con la solicitud de permisos para reformas en casa.

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